【2020年版】不動産売却を成功させる5つのポイント!神戸市灘区の査定価格はいくらなの?

2019年1月6日

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不動産所有者様

  • 初めての不動産売却で失敗したくない
  • 不動産売却にかかる税金や費用について知りたい
  • 相場を知りたい
  • 査定価格を知りたい

と悩まれていましたら、そのお悩みを解決できる記事になっています。

なぜなら、これからご紹介する「不動産売却を成功させる5つのポイント」をご理解されて売却依頼をしたことで、たった2週間で申込が入り1ヶ月後には売却を成功できたからです。

ここでは、不動産売却を成功させる5つのポイントのご紹介と相場を知るために「不動産簡易査定プログラム」を登録することなく無料でご利用できます。

読み終えていただければ、売却価格や費用について悩むことがなくなり、自信をもってご希望のご売却価格を設定できて、不動産売却を成功させることができます。

不動産売却の流れと売却期間について知りましょう

まずは、不動産売却の流れを把握しましょう。売却成功の為に全体の流れを把握することは大切です。

不動産売却の流れ

  1. ご自身で相場を調べて把握する
  2. 信頼できる不動産会社に査定依頼をする
  3. 不動産会社を選び契約締結
  4. 不動産を売り出す
  5. 売却交渉・ご契約・引き渡し
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それぞれの手順で、どのくらいの期間がかかるのか知っておくことで逆算してご売却時期を決定することができます。

売却期間に余裕が無い場合、購入者が見つかったとしても、売主の交渉力が弱くなってしまうので、希望より低い価格でのご売却になってしまう可能性があります。

下記にて、手順毎の目安期間を記載していますので、ご売却時期と照らし合わせて、余裕のあるご売却期間を設定しましょう。

手順 目安となる期間
相場を調べる 約1~2ヶ月
査定依頼
不動産会社選び・媒介契約
売り出し 約1~3月
売却交渉・契約・引き渡し 約1ヶ月

【不動産売却成功のポイント①】神戸市灘区の相場を調べて適正価格を知りましょう

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不動産所有者様

価格を調べなくても、不動産一括査定で複数社の査定から、一番高いところに売却を依頼すればいいのでは?

と思われていましたら、「高預かりに」にご注意下さい!

不動産会社によっては実際に売却できる価格よりも高く査定価格を提示する場合があります。売主にとってはもちろん高く売却できたほうが良いので、その会社と媒介契約を結んでしまうことが少なくありません。

この場合、高い査定価格のまま売り出ししても、実際にはその価格で売れないという問題が発生します。

不動産売却を成功させるには、売却期間と価格の設定が大切ですので、相場を知り不動産の適正価格を知りましょう。

まずは、不動産簡易査定で、神戸市灘区の相場価格を知りましょう。

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不動産簡易査定は、マンション毎・町名毎に「過去の成約事例」や「現在の販売事例」、「公示地価」、「路線価」などをもとに価格を設定しています。

マンション、一戸建て、土地の簡易査定ができます。

神戸市灘区のマンション売却査定

神戸市灘区の簡易売却査定データがあるマンションは 462 棟です。 下記条件を入力して、簡易査定ボタンをクリックして頂くと簡易査定結果が表示されます。
専有面積:
階数:
角部屋:
万円
マンションの過去の成約事例
マンションの簡易査定で、マンション名を選択する事で、マンション毎の過去の成約事例が閲覧できます。

ログインしていただくと、マンションの過去の成約事例が閲覧できます。

メンバー登録、パスワードを忘れた方は下記をクリックしてください。 メンバー登録はこちら

【売却簡易査定】神戸市灘区の戸建

下記条件を入力して、簡易査定ボタンをクリックして頂くと簡易査定結果が表示されます。

町名:
建物面積:
構造:
築年数:
土地面積:
土地権利:
万円
戸建ての過去の成約事例
戸建ての簡易査定で、町名を選択する事で、町名毎の過去の成約事例が閲覧できます。

ログインしていただくと、戸建ての過去の成約事例が閲覧できます。

メンバー登録、パスワードを忘れた方は下記をクリックしてください。 メンバー登録はこちら

【売却簡易査定】神戸市灘区の土地

下記条件を入力して、簡易査定ボタンをクリックして頂くと簡易査定結果が表示されます。

町名:
土地面積:
土地権利:
万円
土地の過去の成約事例
土地の簡易査定で、町名を選択する事で、町名毎の過去の成約事例が閲覧できます。

ログインしていただくと、土地の過去の成約事例が閲覧できます。

メンバー登録、パスワードを忘れた方は下記をクリックしてください。 メンバー登録はこちら

【不動産売却成功のポイント②】査定依頼をする

不動産の適正価格を知ることができたところで、不動産会社に査定依頼をしましょう。

不動産会社から査定価格が提示されましたら、適正価格と比較するのと同時に価格の根拠や担当者の知識と対応をしっかりと見極めましょう。

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廣本 隆史(ひろもと たかし) クスダホーム

不動産売却成功のポイントをご覧いただき有難うございます。

不動産売却を成功させる1つ目のポイントとして、適正価格を知ることが大切です。

当ページでは、神戸市灘区の簡易査定プログラムと過去の成約事例を無料で利用できますので、ご活用いただく事で、相場を知ることができます。

一括査定サイトとの比較

一括査定サイトでは、複数の業者に査定依頼を出すことができますが、複数の営業連絡のやり取りをしなくてはならず、手間がかかるなぁと思うかも知れません。

また、不動産相場を把握していないまま、一括査定で複数の査定書が届いても、どれが実際に売却できる価格か判断できかねます。

さらに不動産業者によっては、実際に売却できる価格よりも高く査定価格を提示する場合がありますので、注意が必要です。所有者様にとってはもちろん高く売却できたほうが良いので、その会社と媒介契約を結んでしまうことが少なくありません。この場合、高い査定価格のまま売り出ししても、実際にはその価格で売れないという問題が発生します。

当社サイトでは、簡易査定プログラムと過去の成約事例をご活用いただくことで、気軽にいつでもサイト上で相場を把握することができます。

適正価格を知ることで、不動産業者に売却のご相談や査定依頼をする時には、自信を持って価格を設定でき、スムーズに不動産を売却できる事でしょう。

不動産売却についてご不明な点等ございましたら、お気軽にお問い合わせ下さい。

廣本までお問い合わせ下さい。
tel:078-325-5525
営業時間:10:00~19:00
メールでのお問い合わせは24時間受付致します。
お問い合わせ

【不動産売却成功のポイント③】信頼できる会社と契約を結びましょう

不動産を売却する場合は、不動産会社に仲介を依頼することになります。また、仲介を依頼する会社とは、媒介契約を締結する必要があります。

信頼できる不動産会社を見極めるためのポイント

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不動産売却において、不動産会社選びは重要です。信頼できる不動産会社を見極めるためのポイントをご紹介します。
信頼できる不動産会社を見極める
  1. 地域に詳しく、査定結果をわかりやすく説明できる
  2. レスポンスが速く、約束を守る
  3. ご所有する不動産や大事にする条件を聞いてくれる

媒介契約を締結しましょう

不動産会社に正式に売買の仲介を依頼するときには、「媒介契約」を締結します。

媒介契約書は、自分が希望する仲介のサービス内容とその対価である仲介手数料などを明確にするための大切な契約書類です。

契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、その中からお選びいただきます。

専任媒介・専属専任媒介

売却依頼をする業者を一社に絞ります。

業者は媒介契約を交わしてから7日以内(専属専任は5日以内)にレインズ(不動産流通機構が運営しているネットワークサービス)に登録する義務があり、他の不動産会社を含めて、広く告知することができます。

売主様はその活動内容を最低2週間に1度、書面で確認することができます。

その他、不動産業者が窓口になり売却活動を進めますので、お客様にかかる負担が少なくなります。

一般媒介

一般媒介は複数の業者に売却を依頼することができます。

また、売主様が販売のかじ取りを行わなければならないため、価格決定や各社の販売活動の把握を自ら行わなければなりません。

各不動産会社ともに得意不得意があるため、さまざまな意見があります。

すべての意見を取り入れようとすると、販売活動が硬直状態となり、場合によっては長期化する恐れもあります。

【不動産売却成功のポイント④】希望価格と時期を決めておきましょう

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媒介契約を締結したら、販売活動に入ります。その際、売り出し価格の設定が必要となってきます。

実際の売却価格は、売り出し価格より下がることが一般的であり、最終的に希望した価格で売却できるように価格を設定することが大切です。

希望する最低価格を決めておきましょう

売り出し価格の設定をする際に、希望的観測のみの価格設定ではなく、最低価格を決めておくことが重要です。

必要な資金が残るように、最低価格を設定し、それよりも高く売却できるようにしましょう。

売却希望時期を決めておきましょう

売却の理由により、希望価格で売れるまで売却活動を続けていく場合があったり、早期に売却をしなければならいという方もいらっしゃるかと思います。

ですので、価格だけを求めるのではなく、期限を決めて売却活動をすることが重要になってきます。

早く売却して現金化したい場合は「買取」という選択もあります

価格よりも早く不動産を売却して現金化したいという場合は、不動産会社に買取をしてもらう方法もあります。

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不動産会社に買い取ってもらう最大のメリットは現金化までのスピードが早いことです。 また、仲介手数料がかからず、住宅に欠陥が見つかった場合の修復義務(瑕疵担保責任)もないので、余計な費用の心配がなくなります。

ただし、売却価格が相場より低くなりやすいです。

ですので、早期売却をお考えの場合、査定依頼時に買取査定も依頼をして、仲介と買取を総合的に比較して検討するようにしましょう。

【不動産売却成功のポイント⑤】税金や手数料などの費用を知っておきましょう

売買契約が完了した後に費用を把握するのではなく、事前にどのような費用がいくらくらいかかるかを知っておくことが重要です。

売却にかかる主要な費用を、下記に一覧でまとめましたので、ご覧ください。

費目費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なります。
抵当権抹消費用 5,000~2万円程度
ローンを一括返済するための費用 金融機関への手数料1万円~3万円
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 売却した年の1月1日での保有期間によって異なります。
保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
その他費用

仲介手数料

仲介手数料は、不動産売却の仲介を依頼して売買契約を締結した時にかかる費用です。仲介手数料は「宅地建物取引業法」によって定められています。下記に計算式をまとめております。

不動産の売買価格手数料の上限
売買価格税込が200万円以下の場合 5% + 消費税
売買価格税込が201万円以上400万円以下の場合 4%+2万円 + 消費税
売買価格税込が401万円以上の場合 3%+6万円 + 消費税

不動産売却にかかる税金

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不動産売却時には印紙税、譲渡所得税、住民税の3種類の税金がかかります。
印紙税

売買契約の締結には、契約書に印紙を貼付しなければなりません。不動産の譲渡に関する契約書について、平成26年4月1日から令和2年3月31日までの間に作成されるものについて、印紙税の軽減措置が講じられ、税率が引き下げられています。次表をご覧ください。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの400円200円
50万円を超え 100万円以下のもの1,000円500円
100万円を超え 500万円以下のもの2,000円1,000円
500万円を超え1千万円以下のもの10,000円5,000円
1千万円を超え5千万円以下のもの20,000円10,000円
5千万円を超え1億円以下のもの60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下のもの100,000円60,000円
5億円を超え10億円以下のもの200,000円160,000円
10億円を超え50億円以下のもの400,000円320,000円
50億円を超えるもの600,000円480,000円

(注) 不動産の譲渡に関する契約書のうち、その契約書に記載された契約金額が10万円以下のものは、軽減措置の対象となりません(税率200円)。また、契約書に記載された契約金額が1万円未満のものは非課税となります。

譲渡所得税・住民税

土地や建物を売却した時の譲渡所得に対する税金は、売却した土地や建物の所有期間が、売却した年の1月1日現在で5年を超えるかどうかにより、適用する税率が異なります。

譲渡所得の税率表
短期譲渡所得(所有期間5年以下)39.63%
(所得税30.63% 住民税 9%)
長期譲渡所得(所有期間5年超)20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)
10年超所有軽減税率の特例居住用
  1. 課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%(所得税10.21%・住民税4%)
  2. 課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%(所得税15.315%・住民税5%)

上記税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。

不動産を売却した場合の主な特例制度

1. 自宅を売却した場合の3,000万円の特別控除
居住用財産を譲渡した場合は譲渡益から特別控除額を控除することができます。
2. 被相続人居住用財産を売却した場合の3,000万円の特別控除(マンションは対象外)
被相続人居住用家屋(1981年5月以前に建築され、被相続人が一人暮らし)及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得した個人が、その相続の時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡した場合(建物を必要により耐震改修又は除去)、居住用財産を譲渡したのものとみなします。
3. 自宅を買い換えた場合の特別控除(譲渡益に対する課税を将来に繰り延べる制度)
特定の居住用財産を買い換えした場合、譲渡価格が取得価格を越える部分についてのみ譲渡所得の課税がされます。
4. 自宅を売却した場合の軽減税率
売却した年の1月1日時点で土地・建物の所有期間がいずれも10年超の居住用財産を売却した場合には、3,000万円を控除後の譲渡益について、6,000万円以下の部分は税率が14%(所得税+住民税)に軽減されます。
5. 相続財産を譲渡した場合の取得費加算
相続があった日の翌日から3年10か月以内に相続財産を売却した場合には、その売却した財産について課税された相続税相当額を取得費に加算する制度です。
6. 自宅を売却して、売却損が発生した場合の特例
【買換え型】 新たに住宅ローンを組んで自宅を購入した場合には、旧自宅の売却損は、他の所得(給与や不動産による所得など)と通算し、控除しきれなかった部分は翌年以降3年間繰り越すことができます。 【残債型】 自宅を売却し、その自宅に係る住宅ローンが残っている場合には、売却価格を越える住宅ローンの残高について他の所得と通算し、控除しきれなかった部分は翌年以降3年間繰り返すことができます。

※特例には適用要件がありますので、適用にあたっては、事前に税務署又は税理士にご確認ください。

購入を検討されている方の希望条件

当社で、ご面談させていただいたお客様の希望条件をご紹介致します。

王子公園・六甲道周辺で探しています。

現在は賃貸にお住まいされています。ご実家がある王子公園・六甲道駅周辺で一戸建て、マンションを探されています。

ご予算:4,000万円~5,000万円
時期:いいのがあれば
家族構成:ご夫婦2人
購入方法:住宅ローン
六甲~三宮周辺で探しています。

現在はマンションにお住まいです。手狭になってきたので一戸建ての購入を検討中です。六甲~三宮周辺で探されています。

ご予算:~5,000万円
時期:いいのがあれば
家族構成:ご夫婦2人とお子様1人
購入方法:住宅ローン
灘区で探しています。

灘区で予算重視で探しています。

ご予算:~3,500万円
時期:いいのがあれば
家族構成:ご夫婦2人とお子様1人
購入方法:住宅ローン

神戸市灘区での不動産売却成功の秘訣のまとめ

  1. 不動産の適正価格を知る
  2. 査定依頼をして、適正価格と比較する
  3. 信頼できる不動産会社と媒介契約を締結する
  4. 売却時期と希望価格・最低希望価格を設定して売り出す
  5. 売却時にかかる費用を把握する
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廣本 隆史(ひろもと たかし) クスダホーム

不動産売却成功のポイントをご覧いただき有難うございます。

不動産売却を成功させる1つ目のポイントとして、適正価格を知ることが大切です。

当ページでは、神戸市灘区の簡易査定プログラムと過去の成約事例を無料で利用できますので、ご活用いただく事で、相場を知ることができます。

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査定の前に、相場の確認はできますか?

不動産の売却成約事例で町名毎に販売中の価格情報や過去の成約事例を確認できます。また、ご登録やお問い合わせ不要の簡易売却査定を無料でご利用できます。簡単入力するだけで、一瞬にして簡易的な推定価格を知ることができます。売却簡易査定はこちら